울산 아파트 경매-울산 아파트 매매동향 할인분양 울산 아파트 미분야-울산대공원 한신 더휴 울산 아파트 청약-울산 대장 아파트 울산 아파트 시세
분 위지 도로 봐도 마찬가지입니다.
보라색이 모여있는 곳은 남구입니다.
그 위로 주황색이 모여있는 곳이 조금 보입니다.
급지를 나누어본다면, 남구가 1 급지
그다음이 중구/북구입니다.
구별 시세견인 단지로 비교를 해볼게요.
빨간색은 남구의 문수로 2차 아이파크 2단지
파란색은 동구 힐스테이트 이스턴베이
검은색은 북구 울산송정 호반베르디움
초록색은 울주군 문수산 더샵
분홍색은 중구 동원 로열 듀크 2차입니다.
남구가 압도적으로 높아요.
처음에는 비슷했는데, 오를 때 1 급지가 팍! 치고 올라가는 걸 알 수 있습니다.
최근에 조정을 받기는 했지만 그럼에도 불구하고 넘사벽입니다.
다음으로는 분홍색 중구이고,
검은색 북구와 초록색 울주군이 유사하게 움직이고,
파란색 동구가 가장 낮습니다.
학원가의 위치도 한번 살펴보겠습니다.
역시나 울산 학원가는 1 급지인 남구에 몰려있네요. 219개니까 울산에서 압도적으로 많습니다.
다음으로 학업성취도를 볼게요.
90% 이상인 곳이 아래와 같습니다.
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지역 내 흐름 분석
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울산 구별로 흐름이 어떻게 되고 있는지 살펴볼게요.
일단 구별 대장 아파트를 먼저 비교해보겠습니다.
최고가 대비 현재 네이버 최저 호가가 다 낮습니다.
가장 낮은 곳은?
중구 우정동의 우정 아이파크예요. 거의 30%가량(27%) 빠졌습니다.
그런데 문제는 전세가 역시 많이 빠졌다는 겁니다.
10개 아파트 모두 갭이 1억을 넘습니다.
그나마 가장 작은 것이 동구 화정동 힐스테이트 이스턴베이로서 1,3000만 원입니다.
남구) 문수로 2차 아이파크 1단지
이쪽은 아이파크 동네입니다.
1차 아이파크 1단지, 2단지
2차 아이파크 1단지, 2단지가 모여있어요.
대단지의 인프라를 공유할 수 있을 겁니다.
그리고 학업성취도가 높은 울산서여자중학교/학성중학교로 보낼 수 있다는 점도 메리트겠죠.
중구) 우정 아이파크
우정 아이파크는 초품아이고
오른쪽에 보면 한국 에너지공단, 한국산업인력공단, 근로복지공단, 국립재난안전여 구원, 도로교통공단, 산업안전보건연구원, 중구 문화의 전당 등 일자리랑 가깝다는 측면에서 입지가 좋습니다.
근처에 있는 대단지와 인프라를 공유할 수도 있고요.
북구) 송정 유보라 아이비파크
이쪽 동네는 비교적 준신축들이 모여있어요. 대부분의 아파트가 2019년에 입주했습니다.
이렇게만 봐도 동네가 깔끔해 보여요.
울산공항이 가까운 게 장점이 될 수도 있지만 소음 측면에서는 단점이 될 수도 있을 것 같습니다.
울주군) 문수산 동월 로열 듀크
여기는 IC와 매우 가까운 곳에 위치하고 있네요.
초품아 까지는 아니지만 그래도 가까운 곳에 초등학교와 중학교가 위치하고 있고요.
울산대학교가 근처에 있습니다.
이쪽 동네에서 가장 신축이어서(많은 아파트가 90년대에 지여졌네요) 대장인 것 같아요.
동구) e 편한 세상 전하 1단지
e 편한 세상 전하 1단지, 전하 아이파크 1단지, 율산 전하 푸르지오 대단지 아파트들이 2011~2013년 입주하면서 시세를 이끌었어요.
밑에 초등학교/중학교/고등학교가 몰려있는 것이 특이합니다.
그런데 앞으로 시세를 이끌 곳은 북쪽일 것으로 보여요.
e 편한 세상 전하를 기준으로 봤을 때 위쪽에 울산 지웰시티 자이 1단지, 2단지가 엄청나게 들어옵니다.
두 개 합치면 2600세대 이상이 될 것 같아요.
학교가 조금 멀리 있는 단점이 있으나 현대백화점도 있고, 도서관도 근처이고, 바로 옆이 현대중공업이라는 점에서
앞으로 시세를 이끌 것으로 보입니다.
울산 대공원 한신 더휴
울산 남구 신정동에 위치하는 울산대공원 한신 더휴 아파트는 지하 3층, 지상 최고 31층 3개 동 총 302세대 전용면적 62㎡~84㎡ 총 6개 평면으로 구성되어 있다. 울산대공원 한신 더휴 분양가는 전용 62 타입 5억 400만 원~5억 6800만 원, 전용 72 타입 5억 8900만 원~6억 4000만 원, 전용 84 타입 6억 7600만 원~7억 7800만 원으로 책정되었다. 단지 바로 옆에는 울산대공원과 여천천이 인접해 있으며, 직선거리 300m 내에 월평초가 위치하며 울산 도시철도 1호선(신복로터리~태화강역) 계획되어 있어 정주여건이 우수하다.
1. 공급내역 및 청약자격
1. 사업위치 : 울산광역시 남구 신정동 836-3번지 일원 울산 신정동 울산대공원 한신 더휴 아파트
2. 공급내역 : 아파트 지하 3층, 지상 28~31층 3개 동 총 302세대 및 부대복리시설
[특별공급 159세대(일반[기관추천] 30세대, 다자녀가구 30세대, 신혼부부 60세대, 노부모 부양 9세대, 생애최초 30세대 포함)]
3. 입주예정시기 : 2025년 8월 예정
◆ 울산대공원 한신 더휴 아파트의 최초 입주자 모집공고일은 2022년 8월 18일(청약자격조건의 기간, 나이, 지역우선 등의 청약자격조건 판단 기준일)이며, 해당 주택건설지역인 울산광역시 남구는 청약과열지역으로서, 2 주택 이상 소유한 세대에 속한 분은 1순위 자격에서 제외된다.(무주택 세대 또는 1 주택을 소유한 세대에 속한 분만 1순위 청약 가능)
◆ 최초 입주자 모집공고일(2022.08.18.) 현재 울산광역시에 거주하거나 부산광역시, 경상남도에 거주(주민등록표 등본 기준)하는 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매 부양)[국내에서 거주하는 재외동포(재외국민, 외국국적 동포) 및 외국인 포함]의 경우 청약이 가능하다. 단, 청약 신청자 중 같은 순위 내에 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 울산광역시 1년 이상 거주자가 (2021.08.18. 이전부터 계속 거주) 우선한다.
◆ 1순위 청약자격 조건
1. 만 19세 이상인 세대주 또는 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매 부양)
2. 무주택 또는 1 주택(분양권 포함) 이하를 소유한 세대(세대주 및 세대원 포함)
3. 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨사실 無(세대주 및 세대원 포함)
4. 청약통장 가입기간 2년 이상 및 지역별 예치금 충족(울산광역시 250만 원)
◆ 전매제한기간
소유권 이전등기일까지(다만, 그 기간이 3년을 초과하는 경우 3년)
2. 울산대공원 한신 더휴 입지
1. 또 한 번 이어질 프리미엄
-1순위 총 8,200건, 2021년 울산 아파트 최고 청약접수를 기록한 율동지구 프리미엄을 이을 한신 더휴
2. 빠르고 여유로운 광역교통망
-수암로, 중앙로, 삼산로를 통한 울산 시내외 이동 편리
-울산 IC, 도시철도 1호선(계획), 태화강역 등 뛰어난 교통망
3. 함께하는 도심 속 자연
-단지 바로 옆 울산대공원, 여천천, 선암호수공원, 태화강 등 대규모의 쾌적한 자연환경 조성
4. 가깝고 우수한 교육환경
-월평초, 청솔초, 학성중, 울산여고 등 명문 학세권
-유명 학원가 밀집 등 울산을 대표하는 교육 인프라
울산 아파트 월간 경매통계
출처 : 옥션 원
출처 : 옥션 원
2021년부터 2022년 현재까지의 울산 아파트 경매 통계 결과입니다.
이 데이터에서 꼭 확인해야 할 점은 두 가지인데요.
바로 매각가율과 경쟁률입니다.
매각가율은 감정가 대비 몇 프로에 낙찰을 받는지를 확인하는 지표이며,
경쟁률은 말 그대로 평균적인 경쟁상대가 몇 명인지를 확인하는 지표입니다.
2021년 울산 아파트 경매시장은 타 광역시와는 조금 다른 느낌인데요.
초중반에는 90%대를 유지하다가 4분기에 100%가 넘어가는 모습을 보여줍니다.
오히려 경매 낙찰가율이 '증가'하는 추세로 전환되었단 의미입니다.
하지만 그러다 2022년으로 접어들며 다시 90%대로 내려왔고, 현재는 7월 한 달이긴 하지만 80%대까지 떨어진 상황입니다.
8~9월의 낙찰가율이 80%대로 유지될지, 아니면 90%대로 다시 올라갈지를 지켜봐야 하는 부분 중 하나입니다.
(추세 자체가 단순 하락을 하고 있는 지역과는 조금 느낌이 다릅니다.)
경쟁률에 있어서는 크게 변화되는 모습이 보이진 않습니다.
통상 6~8명 사이의 평균 경쟁률을 보여주고 있는데, 최근에도 그 정도 수준이 유지되고 있기에 아직까지 경쟁률이 급격하게 떨어졌다고 보여지진 않네요.
다만, 개별 물건으로 확인 시에는 조금 느낌이 다른데요.
확실히 경쟁이 덜한 모습이 확연히 나타납니다. (5명 이하 경쟁 다수)
물론 그중에서도 42명씩 입찰하는 물건들도 있네요..^^;;;
그럼 과연 어떠한 물건들이 얼마에 낙찰되고 있을까요?
낙찰사례 (2022년 3분기)
1. 울산 중구 남외동 일신 에일린의 뜰 (2022년 8월 매각)
출처 : 지지옥션
출처 : 네이버 부동산
출처 : 아실
1) 감정가 : 3.72억
2) 낙찰가 : 3.90억 (105%)
3) 현재 매물 호가 : 4.65~5.40억
4) 최근 실거래가 : 4.90억 (22년 4월) - 최근 거래된 2건의 직거래는 제외
해당 물건은 울산 중구 남외동에 위치한 물건이며 34평형입니다.
2007년식에 920세대 물건으로 나름 쓸만한 연식의 단지입니다.
단, 층이 2층으로 저층 물건이었습니다.
이 물건의 특이한 점이 감정가를 산정했던 시기가 2년 전으로 현 시세보다 낮은 감정가가 매겨진 물건이었습니다.
그러다 보니 유찰 없이 신건에서 2명이 응찰하였으며, 감정가 대비 105%인 3.90억에 낙찰을 받았습니다.
즉, "지금 시장에 무슨 100%가 넘게 낙찰을 받아가?"라고 말할 수 있는 부분이지만, 실제 경매를 접근함에 있어서는 감정가 대비 낙찰가율이 아닌 실제 호가 또는 거래된 가격 대비 낙찰가율을 보는 것이 중요한 부분이라는 것을 알려주는 대목입니다.
현재 해당 평형의 네이버 호가의 최저가는 4.65억으로 저층인 것을 감안할 경우 해당 가격을 기준으로 낙찰가율을 비교하는 것이 맞다고 보입니다.
그렇게 판단한다면, 약 7천만 원가량 싸게 낙찰받은 것으로 보이네요.
더불어 최근 실거래가는 4.9억으로 (물론 층이 높긴 하지만) 이렇게 감안하여도 꽤나 싸게 받은 물건임에는 틀림이 없습니다.
출처 : 아실
3.9억이라는 가격 수준은 2020년 9월 실거래가 수준으로 보이며, 이는 약 2년 전 가격 수준으로 낙찰받은 것으로 봐도 무방하다 생각됩니다.
이 정도라면 꽤나 메리트 있는 가격이 아닌가 생각됩니다.
출처 : 아실
더불어 최근 거래된 전세 가격인 3.5억을 감안한다면, 5천만 원 수준으로 투자 가능한 물건이 광역시에 아직 있다는 점도 중요한 포인트가 될 수 있는 부분입니다.
2. 울산 남구 삼산동 울산 삼산 푸르지오
출처 : 지지옥션
출처 : 네이버 부동산
출처 : 아실
1) 감정가 : 2.29억
2) 낙찰가 : 2.81억 (123%)
3) 현재 매물 호가 : 3.40~3.50억
4) 최근 실거래가 : 3.3억 (22년 6월) - 10층
해당 물건은 울산 남구 삼산동에 위치한 물건이며 25평형입니다.
2004년식에 430세대 물건으로 나름 쓸만한 연식의 단지입니다.
단, 층이 1층으로 저층 물건이었습니다.
이 물건 또한 위에서 확인한 물건처럼 감정가를 산정했던 시기가 좀 지난 물건으로 약 3년 전인 2019년에 감정평가를 실시한 물건이었습니다.
즉, 상승이 시작되기도 전의 감정가였던 것입니다.
그러다 보니 유찰 없이 신건에서 총 13명이 경쟁했으며, 감정가 대비 123%인 2.81억에 낙찰을 받았습니다.
그럼 123%가 과연 비싸게 받은 걸까요?
해당 평형의 현재 네이버 최저 호가는 3.4억입니다. 3층 물건임을 감안해야 하지만, 그래도 이 가격 대비 6천만 원 정도 싼 가격입니다. (약 20% 저렴)
더불어 최근 10층의 실거래가가 3.3억이라는 점을 감안하더라도 분명 저렴한 가격에 낙찰받은 것이 맞습니다.
(층 고려 시 1층은 한 3억 정도로 책정하는 게 맞지 않을까요?)
이 정도 가격이라면, 2020년 말에서 2021년 초 가격 수준이 아닌가 생각됩니다.
위 물건과 비교해 봤을 때는 시기적으로 조금 더 비싼 가격 수준이네요.
출처 : 아실
그도 그럴 것이 2등과의 격차입니다.
2등은 2.61억을 썼기에 약 2천만 원 정도 차이나는 수준인데요.
약 2년 전 가격이 현재 시장에서 낙찰받을 수 있는 가격이라면, 2등 가격 수준이 적절한 가격이 아니었나 생각되는 부분입니다. (제 물건은 아니지만 조금 아쉽네요^^;;)
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